TVA la imobiliare în 2026 — Ce s-a schimbat, cote noi și cum te afectează
Ghid complet actualizat: cota de 21%, tranzitoriul de 9%, scutiri și exemple practice de calcul
Ce s-a schimbat la TVA în imobiliare?
Începând cu 1 august 2025, România a trecut la o cotă unică de TVA de 21% pentru toate achizițiile de locuințe noi. Aceasta este cea mai semnificativă modificare fiscală din imobiliare din ultimul deceniu și afectează direct prețul pe care îl plătești pentru un apartament sau o casă nouă.
Cotele de TVA în vigoare (2026)
Cota standard: 21%
Se aplică tuturor achizițiilor de locuințe noi de la dezvoltatori, indiferent de suprafață sau valoare. Dacă cumperi un apartament nou în 2026 la un preț de €200.000, TVA-ul adaugă €42.000 la costul final.
Cota redusă tranzitorie: 9%
Încă disponibilă doar dacă sunt îndeplinite TOATE condițiile:
- Antecontract semnat înainte de 31 iulie 2025
- Avans minim 20% plătit
- Suprafață utilă maxim 120 mp
- Valoare maxim 600.000 lei (fără TVA) — aproximativ €120.000
- Livrare până la 31 iulie 2026
Atenție: Această fereastră se închide pe 31 iulie 2026. După această dată, TVA-ul de 21% se aplică universal.
Scutire TVA: Tranzacții între persoane fizice
Dacă cumperi o locuință second-hand de la o persoană fizică, nu se aplică TVA — indiferent de valoare. Aceasta face proprietățile second-hand din zone premium semnificativ mai avantajoase fiscal.
Impact asupra prețurilor
Creșterea TVA de la 19% la 21% a avut efecte vizibile pe piață:
- Volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a scăzut cu ~9% în primele luni ale anului 2026
- București: scădere de ~12% în volumul vânzărilor de apartamente noi
- Dezvoltatorii au absorbit parțial diferența (unii au redus marjele cu 1-2%)
- Prețurile listate au crescut în medie cu 3-5% pentru a compensa
Exemple practice de calcul
Exemplu 1: Apartament nou premium
Preț de bază: €250.000
TVA 21%: + €52.500
Preț total: €302.500
Exemplu 2: Apartament nou cu TVA tranzitoriu (dacă ești eligibil)
Preț de bază: €110.000 (sub 600.000 lei, sub 120 mp)
TVA 9%: + €9.900
Preț total: €119.900
Economie față de TVA 21%: €13.200
Exemplu 3: Apartament second-hand de la persoană fizică
Preț: €250.000
TVA: €0
Preț total: €250.000
Economie față de nou cu TVA: €52.500
Strategii pentru cumpărători inteligenți
1. Consideră proprietăți second-hand în zone premium
O vilă renovată în Primăverii sau un apartament second-hand în Herăstrău nu doar că evită TVA-ul de 21%, dar oferă adesea locații mai bune și construcții mai solide decât dezvoltările noi.
2. Negociază cu dezvoltatorul
Mulți dezvoltatori sunt dispuși să negocieze mai agresiv post-august 2025 datorită cererii reduse. Solicită prețuri „TVA inclus" și compară ofertele.
3. Verifică eligibilitatea pentru 9%
Dacă antecontractul tău a fost semnat înainte de 31 iulie 2025 și îndeplinești toate condițiile, asigură-te că dezvoltatorul respectă termenul de livrare.
4. Planifică pe termen lung
TVA-ul plătit la achiziție nu se recuperează la revânzare (dacă vinzi ca persoană fizică). Factorizează-l în calculul ROI de la început.
Alte taxe de reținut
| Taxa | Cât | Cine plătește |
|---|---|---|
| Impozit pe proprietate | 0.08-0.2%/an din valoare fiscală | Proprietar |
| Impozit pe venitul din chirii | ~12.8% din chirie brută | Proprietar |
| Taxă la vânzare | 3% din preț (peste €100k) | Vânzător |
| Notar | 0.5-1% | Cumpărător |
| Intabulare | 0.15% | Cumpărător |
Concluzie
Schimbarea cotei de TVA la 21% face proprietățile second-hand din zone premium mai atractive ca niciodată. Pentru dezvoltări noi, negocierea și timing-ul sunt esențiale. Dacă ești eligibil pentru cota de 9%, acționează înainte de 31 iulie 2026.
Ai nevoie de ajutor pentru a naviga aspectele fiscale ale unei achiziții? Consultanță gratuită pe WhatsApp — echipa NOR lucrează cu cei mai buni consultanți fiscali din domeniul imobiliar.