NOR Market Report Q1 2026 — Piața imobiliară premium București
Prețuri, tranzacții și zone premium, cu surse, plus ce vedem în portofoliul NOR
Revizuit în septembrie 2026: toate cifrele de piață au acum sursă și lună, iar cifrele NOR sunt marcate ca atare. Versiunea din aprilie conținea estimări fără sursă; le-am scos.
Sumar executiv
Primul trimestru din 2026 a confirmat o piață în care prețurile urcă și tranzacțiile scad. În martie 2026, prețul mediu cerut pentru un apartament în București a ajuns la aproximativ 2.400 €/mp (Storia), cu 22% peste martie 2025; apartamentele vechi, 2.653 €/mp (+24%), s-au scumpit mai repede decât cele noi, 2.099 €/mp (+14%). În același timp, numărul tranzacțiilor din Capitală a scăzut cu 13% față de martie 2025 (ANCPI), iar oferta de apartamente vechi a crescut cu 18% în București, în timp ce stocul de locuințe noi s-a restrâns.
Pentru segmentul premium, cifrele orașului sunt doar fundalul. Zonele în care lucrăm au altă scară: în topul Imobiliare.ro al celor mai scumpe cartiere din România (trimestrul al doilea din 2026, cel mai recent publicat), Primăverii 5.638 €/mp, Kiseleff 5.632 €/mp și Aviatorilor 5.541 €/mp ocupă primele trei locuri, urmate de Floreasca 4.460, Herăstrău 4.427, Șoseaua Nordului 4.245 și Dorobanți 4.158 €/mp.
Vârful segmentului: ce vedem în portofoliul NOR
Mediile pe cartier se formează din toate apartamentele listate, inclusiv blocurile vechi. Proprietățile pe care le reprezentăm noi, vile de arhitect, penthouse-uri cu terase, apartamente în ansambluri închise, imobile interbelice restaurate, se poziționează constant deasupra mediilor. Prețurile cerute în portofoliul NOR activ (septembrie 2026, proprietăți de vânzare):
| Zonă | Interval preț cerut (€/mp) | Media Imobiliare.ro T2 2026 (€/mp) |
|---|---|---|
| Primăverii | 5.500 - 8.600 | 5.638 |
| Aviatorilor | 7.000 - 7.600 | 5.541 |
| Floreasca | 4.700 - 8.900 (mediană 6.000) | 4.460 |
| Herăstrău | 2.200 - 9.200 (mediană 4.900) | 4.427 |
| Șoseaua Nordului | 5.000 | 4.245 |
| Iancu Nicolae (vile) | 1.400 - 6.900 (mediană 4.100) | nepublicat |
| Snagov (lac) | 3.200 - 4.400 | nepublicat |
Intervalele largi nu sunt zgomot: la Herăstrău, un apartament într-un bloc din anii 80 și un penthouse nou cu vedere la lac stau în același cartier, la prețuri de patru ori diferite. Exact de aceea, la acest nivel, o proprietate se evaluează individual, nu după media zonei.
Tendințe văzute în teren în primul trimestru
1. TVA-ul de 21% a mutat atenția spre second-hand. De la trecerea locuințelor noi la cota standard de TVA (1 august 2025), în cererile primite de NOR a crescut vizibil interesul pentru apartamente și vile deja construite în zonele premium, unde achiziția nu poartă TVA. Datele Storia confirmă la nivel de oraș: apartamentele vechi s-au scumpit mai repede decât cele noi.
2. Cerere internațională. Cererile primite de NOR în trimestru au venit, pe lângă cumpărătorii români, din Israel, Turcia, Germania, Regatul Unit și Emiratele Arabe Unite, în principal pentru relocare, apropierea de școlile internaționale și investiții în imobile cu caracter.
3. Off-market. O parte importantă din tranzacțiile de peste 1 milion € se închide fără listare publică. În portofoliul NOR, mai mult de jumătate din proprietățile de vânzare sunt off-market, prezentate doar clienților înregistrați.
4. Penthouse-urile și vilele conduc cererea ultra-premium. Cele mai mari bugete din cererile trimestrului au vizat proprietăți unice: penthouse-uri cu terase și vedere, vile de arhitect în Iancu Nicolae și pe lacul Snagov.
Perspectiva pentru 2026
Direcția din primul trimestru s-a confirmat până la mijlocul anului: prețuri în creștere, ritm care se temperează, tranzacții mai puține. Pentru zonele premium din nord, oferta rămâne limitată structural (terenuri puține, autorizări lente, costuri de construcție ridicate), ceea ce susține prețurile chiar și într-o piață cu volume mai mici. Cifrele actualizate sunt în Raportul Q2 2026.
Ce recomandăm
Cumpărătorilor: proprietăți second-hand în zone premium, unde achiziția nu poartă TVA și oferta a crescut. Verificarea juridică înainte de orice avans.
Investitorilor: imobile cu atribute rare (lac, parc, arhitectură) și cele căutate de expați, în apropierea școlilor internaționale. Fără promisiuni de randament: cifrele se calculează pentru proprietatea concretă.
Vânzătorilor: piața e favorabilă, dar selectivă. Proprietățile prezentate corect, cu specificații tehnice complete și material video, se vând; celelalte se negociază în jos.
Date de piață: Storia (prețuri cerute, martie 2026), ANCPI (tranzacții, martie 2026), Imobiliare.ro (topul cartierelor, T2 2026). Date de portofoliu: NOR Luxury Agency, listări active în septembrie 2026. Informațiile au caracter orientativ și nu constituie consultanță de investiții.